Inom kort gratis i PDF!
(Texten publicerad i antologin ”Bortom bostadssocialismen” Timbro, 2012. Beställningen löd på att skriva en text med rubriken ”borgerlig bostadspolitik”. Eftersom författaren inte
är partipolitiskt engagerad omformulerades rubriken till Medborgerlig bostadspolitik.)
Själva begreppet bostadspolitik är en skickligt gillrad fälla. Det avgörande i varje politisk diskussion är inte svaren, utspelen, förslagen till lösningar eller förpackningen av budskapet. Det är sådant som reklam- och PR-byråer håller på med. De följer och underordnar sig de frågeställningar som ”ställs” och filar sedan på den smartaste lösningen. Makten ligger alltid i frågan. Formuleringen, och allt som oftast, konstrueringen, av det problemkomplex som på något sätt kan kräva ett svar, avgör i regel de flesta politiska konflikter, åtminstone i dagens civiliserade demokratier. Rätten till liv eller rätten till abort. Rätten till säkerhet eller rätten till privatliv. Och så vidare.
Av den orsaken är frågan om en ”borgerlig bostadspolitik” ett utmärkt exempel på en dubbelt felaktigt ställd fråga. Ingen vettig människa skulle väl vara intresserad av en ”borgerlig arkitektur” eller ”borgerlig lägenhetsplanlösning”. Såväl socialister som nyliberaler, socialkonservativa som kollektivistiska anarkister, kan tänkas gilla det klassiska bondköket där man äter maten i samma rum som den tillagas. Eller tvärtom: en smart uppdelning av funktionerna där tillagningen av maten sker i det perfekt rationella tillagningsköket, i direkt anslutning till den mysiga matsalen helt befriad från matlagningsångor och stekos. Bostäders utformning, liksom fasadernas arkitektur, är närmast omöjliga att beskriva med hjälp av en höger-vänsterskala.
Samma sak gäller ordet ”bostadspolitik”. Ingen vettig människa skulle komma på tanken att lansera en särskild politik för att gynna byggandet av bekväma och prisvärda bilar, användarvänliga mobiltelefoner eller energisparande tvättmaskiner. Visserligen ställer staten och kommunerna upp med vissa grundläggande förutsättningar av infrastrukturell typ, som exempelvis kriterier för utbyggnad av mobiltelefonnät, tillhandahållande av vägar att köra på, vattenledningssystem och en del säkerhetsfrågor som krav på bilbälte och trafikförsäkring eller krav på jordade kontakter och säkringar när det handlar om elektriska apparater. Men i det stora hela pågår framställning av dessa produkter utan politisk inblandning. Framförallt pågår försäljning och uthyrning av en mängd produkter och tjänster utan att det krävs några initiativ från statens sida, frånsett konkurrensverkets granskande öga.
Under huvuddelen av mänsklighetens historia har även ”bostadsförsörjningen”, som det heter med ett vanligt planekonomiskt begrepp, skett utan någon specifikt utformad politik. Bostäders byggande har snarare varit en delmängd av och ett resultat av den generella stadsplaneringen. Där handlade det om att ställa mark till förfogande för byggande av hus – som lika gärna kunde rymma arbetsplatser, butiker och skolor som just bostäder.
Om det fanns någon sorts politik för byggande, handlade det snarare om ”stadspolitik”, där främst kommunerna tog fram generella stadsplaner som anvisade plats för gator och fastigheter och skapade högst rudimentära regelverk för avstyckning av tomter där hugade intressenter kunde bygga hus. Ibland genererade denna rudimentära ”politik” den sorts blandade stadsdelar av innerstadstyp där dagens mest eftertraktade och därför också dyraste bostäder ligger. I andra fall genererade den mer eller mindre vildvuxna villaområden, där enskilda personer kunde köpa sig en bit mark och bygga sig ett eget hem.
Från bostadsmarknad till bostadssubventioner
Finansieringen av bostadsbyggandet skedde i Sverige, fram till andra världskriget, genom i huvudsak privata initiativ, genom lån i bank och genom privata byggherrar. Det var först i och med krigsårens hyresreglering som just bostäderna blev föremål för en särskild politik och en särskild typ av planering. Syftet med hyresregleringen var, i korthet, att förhindra de oskäliga hyreshöjningar som kunde bli resultatet av krigsårens statligt beslutade stopp för byggande av bostäder. Resurserna skulle ju istället användas till att bygga upp försvaret.
Om efterfrågan på en vara, som bostäder, ökar utan att marknaden tillförs nya varor, då uppstår ju en konkurrens om det fåtal varor som finns tillgängliga. Samma sak skulle inträffa om staten ransonerade antalet bilar eller mobiltelefoner som fick produceras. Högre priser och eller hyror, och på andrahandsmarknaden högre vinster för de som redan hade en bil eller en mobiltelefon och övervägde att hyra ut den till högstbjudande. Dagens så kallade ”bostadsbrist” är delvis ett resultat av att staten efter krigsslutet valde att bibehålla hyresregleringen, dvs det gradvisa införandet av just en specifikt utformad ”bostadspolitik” i stället för (vilket också hade varit möjligt) införandet av en ”stadspolitik”. Den är också ett resultat av en opraktisk planeringsmodell, där planering och detaljutformning av hus inte skiljs åt.
Mitt ordbehandlingsprogram reagerar inte alls när jag här skriver ”bostadspolitik” men rödmarkerar omedelbart ordet ”stadspolitik”, ett ord som inte finns i min förinställda ordlista. Eftersom bostadsmarknaden i Sverige vad gäller prisbildning idag är delvis avreglerad, för bostadsrätter och villor, och det ändå uppkommer en brist på bostäder, så är prisbildningsfrågan således inte den enda avgörande frågan. I den senare delen av denna text kommer jag att diskutera tillgången till byggbar mark och vår opraktiska planeringsmodell. Men först en diskussion om prissättning och regleringar.
En definition av ordet ”bostadsbrist”
Ordet ”bostadsbrist” bör, för att man ska kunna föra en meningsfull diskussion, preciseras. Att det finns ett antal ungdomar som bor hemma länge hos sina föräldrar eller att det är fler som har anmält sig till en bostadskö än som får bostad, är inte en meningsfull definition. Det föreligger ju inte i egentlig mening någon BMW-brist i Sverige, även om det säkert är fler som skulle vilja ha en BMW än som har råd att köpa en BMW. En bristsituation kan sägas föreligga om:
1) det föreligger en reell ekonomisk efterfråga, i form av verklig betalningsförmåga, på en viss produkt, som motsvarar den verkliga tillverkningskostnaden och
2) om tillverkningspriset på denna produkt ligger långt under det genomsnittliga försäljningspriset av denna sorts produkt vilket innebär
3) att producenter av denna produkt därför kan tillgodogöra sig en relativt hög vinstmarginal, genererat av ett stort gap mellan verklig ekonomisk efterfrågan och verkligt utbud, alltså ett begränsat eller ”strypt” utbud.
I fastighetsbranschen brukar man ibland tala om ”Tobins Q”, vilket enkelt uttryckt handlar om att jämföra priset på t ex en gammal villa och en nyproducerad. I vissa delar av landet, t ex i Timrå utanför Sundsvall, finns det ingen egentlig bostadsbrist, eftersom det inte går att bygga en ny villa till samma eller lägre pris än de villor som redan finns där. Själva beräkningen av Tobins Q är enkel: man dividerar marknadsvärdet för t ex småhus i en kommun med produktionskostnaden för småhus i samma område.
Ett tal över 1 visar att det lönar sig att bygga i den kommunen. I dagsläget har 30 procent av Sveriges kommuner har ett q-värde över 1. Högst ligger kommunerna kring Stockholm, som Sundbyberg, Solna och Danderyd med q-värden en bit över 2,5. Siffrorna är framtagna av nationalekonomen Tommy Berger vid Institutet för bostads- och urbanforskning vid Uppsala universitet. Andra kommuner med höga q-värden är de som ligger i övriga tillväxtregioner, dvs utanför Malmö och Göteborg. Bostadsbristen är alltså relaterad till efterfrågan på bostäder, kombinerat med utbudet av mark som man kan bygga bostäder på.
Fördyrande regleringar och rent-seeking
En mer svårdefinierad faktor, som rör förhållandet mellan befintliga och nyproducerade bostäder, handlar om regleringar som i sig gör nya produkter dyrare än gamla. Det skulle gå att påstå att en del av bostadsbristen, fortfarande ur ekonomiskt perspektiv, är genererat av olika former av regleringar som hindrar bostadsproducenter att bygga billiga hus. Nybyggda villor (eller lägenheter) kan t ex tänkas vara tvingade att ”konkurrera” med gamla bostäder som är byggda med en lägre standard. Man kan t ex tänka sig att det rent praktiskt skulle gå att bygga mycket enkla och därmed billiga villor i Timrå, men att det inte är tillåtet. I så fall snedvrider regleringen konkurrensen.
Författaren Gregory David Roberts har i sin bestseller Shantaram skrivit att om man kombinerar girighet och regleringar, då får man korruption. I Roberts fall handlade det om den indiska regeringens reglering av priset på guld och av den inhemska valutans växelkurs. Den indiska ”guldpolitiken” liksom ”penningpolitiken” skapade ett ekonomiskt utrymme för smuggling och svartväxling. Glappet mellan marknadsvärde och reglerat värde utnyttjades av Roberts under sin tid som guldsmugglare och svartväxlare.
När Indien i början av 1990-talet började avveckla regleringarna försvann denna möjlighet till så kallad ”rent seeking”, dvs möjligheten att tillgodogöra sig värde utan att egentligen bidra till att skapa värden. Tidiga exempel på rent-seeking är de medeltida hantverksskrån som begränsade antalet tillåtna skräddare, bagare eller skomakare. Det begränsade utbudet av hantverkare gjorde det möjligt att ta mer betalt för de egna tjänsterna, jämfört med en situation med fri etableringsrätt och näringsfrihet. På ett liknande sätt förhåller det sig med den svenska bostadspolitiken, även om det har blivit något bättre på senare tid.
Subventionernas förbannelse
För att göra en lång historia kort infördes statliga bostadssubventioner i Sverige för att motverka effekterna av hyresregleringen. Om vi, för att illustrera med en osannolik och parallell historia, hade haft reglerade priser för nyproducerade bilar i Sverige, hade det troligen uppkommit en sorts ”bilbrist”. Staten hade då kunnat välja att införa särskilda billiga, dvs subventionerade, lån riktade till bilindustrin, för att höja biltillverkningstakten. För att se till att bilindustrin inte tillverkade farliga och dåliga bilar hade man då tillskapat ett Bil-verk, med en lång uppsättning bilnormer som reglerade bilarnas utrymme, handikappanpassning, säkerhet, utsläppsnivåer, buller, inre utrustning etc.
Man hade även kunnat införa så kallade bilbidrag, så att även mindre bemedlade skulle få råd att köpa eller hyra bil. Ett alternativ hade varit att behovspröva olika hushålls bilbehov vid särskilda bilförmedlingar där man även kunde ställa sig i så kallad ”bilkö”. Den som köade tillräckligt länge skulle i ett sådant system ha fått möjlighet att få hyra en riktigt vass BMW till en tredjedel av marknadspriset. Den som var i desperat behov av en bil, kunde istället välja att acceptera det första erbjudandet, en 15 år gammal Skoda.
Parallellen med dagens bostadskö och det hägrande valet att få en lägenhet i ett sekelskifteshus i innerstaden om man väntar tillräckligt länge, är närmast övertydlig. Alternativet, att släppa hyrorna fria, är den modell som idag råder på bilmarknaden, både vad gäller nyproduktion och andrahandsmarknaden. Det är ingen som beklagar sig över att det bara är ”de rika” som har råd att köra nya BMW. Men fortfarande kan man höra att vi behöver statliga insatser för att se till att även (ett litet fåtal lyckliga utvalda av så kallade) ”vanliga människor skulle kunna ha råd att bo billigt i innerstaden.
Staten som beskyddarorganisation
Ur samhällsperspektiv får alltså reglering av priser - eller av hur produkter ska utformas (vilket jag återkommer till längre fram) - ett antal oönskade effekter. Om marknadsaktörer, alltså människor, uppfattar värdet av en bostad som högre än det reglerade värdet, ges möjlighet till flera former av rent-seeking på flera sätt. Man kan sälja sitt hyreskontrakt svart eller hyra ut i andra hand. I vissa fall kan även staten gå in och agera som en rent-seeker. I kraft av sitt lagstiftnings- och skatteindrivnings-monopol kan staten, precis som vilken italiensk maffiaboss som helst, klampa in och säga att om jag hyr ut ett rum i min bostad eller hela bostaden, då ska staten ha ”a piece of the action”.
Skillnaden mellan beskyddarorganisationen som garanterar att butiksinnehavarens skyltfönster inte kommer att krossas under natten och statens krav på intäkter på uthyrning, är i detta fall hårfin. Men till skillnad mot butiksägaren är jag fri att avstå från att hyra ut ett par rum i min villa till bostadslösa studenter om jag inte vill dela med mig av vinsten till staten. Med ett finare ord kan en skatt på andrahandsuthyrning kallas ”höga transaktionskostnader”, och om dessa är alltför höga uppstår en så kallad ”skattekil” med effekten av att det inte blir några transaktioner alls. Och inte heller några skatteintäkter.
Bostadsminister Stefan Attefalls nyligen tillsatta utredning om att förtydliga reglerna för andrahandsuthyrning är positiv. Att det idag går att hyra ut för max 26 000 utan att betala skatt, är också ett framsteg, men fortfarande en förändring inom de gamla begreppsliga ramar som säger att produktion och uthyrning av bostäder behöver detaljregleras, såväl vad gäller ekonomi som teknisk konstruktion.
Ett annat exempel på dagens mycket försiktiga reträtt från det totalreglerade bostadsproduktionskomplexet är den lättnad i ”avskiljbarhetskravet” för student- och ungdomsbostäder som trädde i kraft förra året. I korthet handlar det om att bostäder som är högst 55 kvm stora inte längre behöver ha både ett avskiljbart sovrum och ett avskiljbart kök, det räcker med att en av dessa funktioner går att stänga av, från t ex vardagsrummet. Den som är detaljintresserad av det regelverk som gäller för byggande av hus rekommenderas en titt i den 158-sidiga redogörelsen om ändringar av Boverkets byggregler som finns att ladda ner på nätet. Några motsvarande detaljerade förordningar om tekniska utrustningskrav och storlek på bilar, mobiltelefoner, tvättmaskiner eller husvagnar känner i alla fall inte jag till.
Ett mer påtagligt exempel på de villkor som råder på byggmarknaden är den lilla kompakta ”enpersonsbostad” på enbart 8,8 kvadratmeter som arkitekten Krister Wiberg tog fram inför en studentbostadsmässa år 2004. Företaget AF Bostäder i Lund ställde upp denna minibostad i Lund och kopplade in vatten, el, värme och bredband. Men när AF Bostäder sökte dispens från regelverket hos Boverket för att experimentera vidare med mycket kompakta bostäder, som också skulle bli mycket billigare än dagens, sade Boverket nej.
Tidningen Arkitekten rapporterade i februari 2012 att två andra arkitekter, Anders Svensson och Pontus Åqvist, med inspiration från denna lilla ”icke regeluppfyllande” bostad fortsätter att skissa på små billiga lägenheter, för t ex studenter. Men även där krävs en dispens. Frågan har gått vidare för beslut till Mark- och miljödomstolen. Finns det en enda vettig människa i Sveriges avlånga land som anser att skattepengar ska användas för at betala löner till välutbildade jurister i en domstol för att dessa ska bedöma om det ska vara tillåtet att bygga små och billiga studentbostäder? Nej. Men så ser verkligheten ändå ut. Varför?
Ett regelverk i otakt med verkligheten
Det går att göra hur många nedslag som helst i det regelverk som styr dagens byggande. Är det verkligen ett oavvisligt krav att nya bostäder inte får ha högre bullernivå ute längs fasaden än 55 Decibel, såvida inte bostaden har en ”tyst sida” där man kan säkra invånarnas möjlighet att, utan att störas av buller, sova mitt på dagen? Antag t ex att någon person skulle föredra att bosätta sig i ett hus mitt inne i en bullrig stadsmiljö, trots att det inte går att sova med öppet fönster? Borde eller borde det inte vara tillåtet? Är det rimligt och ekonomiskt försvarbart, att kräva handikappanpassning av alla nya bostäders bad- och toalettrum, för den händelse att den som bor i lägenheten, eller den som flyttar in nästa gång, är eller skulle bli rörelsehindrad? Skulle det inte vara tänkbart att producera hus som bara passar vissa kundgrupper, så som är fallet med racercyklar och opraktiska skor med hög klack?
Om det nu skulle vara så att vissa personer tycker att det är trevligt med lite fart och fläkt där de bor, skulle det vara helt uteslutet att erbjuda dessa grupper bostäder mitt inne i ett stökigt industriområde, under förutsättning att de själva ville bo där? Att ett sådant boende rimmar illa med dagens synsätt och krav, det är en sak. Om det verkligen är en statlig angelägenhet att förhindra ett sådant boende, det rör den mer överordnade fråga som jag här försöker ställa: Vem ska bestämma över hur det byggs?
Grundfrågan just här, är om bostadsmarknaden – eller snarare den reglerade bostadsproduktionssektorn – karaktäriseras av högre effektivitet, snabbare produktutveckling, mer innovativa och kundanpassade lösningar och högre grad av ekologisk hållbarhet än andra sektorer? Om man bläddrar sig igenom ett antal branschtidningar eller hemsidor om byggande med dess otaliga rapporter om byggfusk och missnöjda kunder, finns det ett visst fog för att påstå att byggbranschen inte ligger längst fram vad gäller kundnöjdhet eller innovationskraft. Detta trots (eller är det tack vare?) statens och kommunernas stora intresse av att hjälpa byggsektorn med förhållningsregler och goda råd.
Det kan framstå som närmast ett under att telekomindustrin lyckas spotta ur sig den ena nya produkten efter den andra, utan systematiskt tekniskt och ekonomiskt stöd från statsmakternas sida. Eller så är det inte alls så…
Förslag nr ett – fri prissättning
Ett mycket enkelt inslag i en borgerlig – även om jag skulle föredra ordet ”medborgerlig” – bostadspolitik skulle alltså vara att staten helt avstod från att beskatta andrahandsuthyrning av bostäder. Staten skulle även helt avstå från att lägga sig i hur hyressättning för hyresrätter sker, på samma sätt som staten, åtminstone mig veterligt, helt avstår från att ha synpunkter på eller att ta ansvar för hur olika biluthyrningsfirmor och företag som hyr ut golvslipar sätter sina priser.
Alla formuleringar av typen ”överpriser” och ”ockerhyror” som ibland används i debatten om hyresmarknaden bygger ju på en planekonomisk föreställning om att det skulle kunna finnas ett visst ”riktigt” eller ”rättvist” pris på en vara eller en tjänst. Så är det ju inte. Det kan ju bara finnas en ”bostadsmarknad” om det finns en marknad. Och en enkel definition av en marknad är ju att både tillgång och efterfrågan är fri. Liksom avtalsfrihet.
Om jag bara skulle ge ett råd till de personer som eventuellt försöker utforma en borgerlig bostadspolitik (eller över huvud taget en politik för bostäder) skulle det handla om att med alla medel försöka närma bostadsbyggandets område till andra produktområdens funktionssätt. Att det då inte alls handlar om avsaknad av regler och styrning, det säger sig självt. Utan regelverk och lag och ordning kan ingen marknad existera. Det är ju därför vi har ett konkurrensverk, satt att försvara och upprätthålla rättvis konkurrens på lika villkor. Finansmarknadernas kollaps är bara ett av många exempel på att en marknadsekonomi är en skör blomma som behöver både stödjande spaljéer och kunniga trädgårdsmästare för att fungera. Utan regler får vi antingen totalt kaos eller totalt monopol. Vilket som är att föredra är svårt att säga. Sedan går det väl i och för sig att formulera detta på ett mindre stötande sätt än med det självklara ordet ”marknadspriser”. Vad det skulle kallas, det vet jag inte just nu.
Förslag nr två – inga byggregler
Ett andra inslag i en medborgerligt inriktad bostadspolitik skulle därför bestå i att staten helt avstod från att reglera hur bostäder skulle byggas. Alltså skulle Boverkets byggregler, uppdaterade 2011, helt slopas. Alla Boverkets krav på energihushållning, ventilation och värmeisolering skulle gå samma väg. Kvar skulle möjligen finnas en variant av bilprovningen och den obligatoriska trafikförsäkringen. Byggnader skulle i en sådan ordning testas vad gäller brand och säkerhet och för offentliga lokaler även tillgänglighet. Om sedan byggföretagen skulle välja undermåliga isoleringsmaterial, dålig ventilation, byggmetoder som ger fuktskador och rum som inte går att möblera, ja, det skulle självklart straffa sig i mötet med kunderna. Dock under förutsättning att ett annat och mycket viktigare hinder för ett användaranpassat byggande kunde lösas, markfrågan.
Byggandets låsning i tid och rum
För att vara lite mindre raljerande gentemot byggbransch och regelverk, finns det två helt avgörande och viktiga faktorer som skiljer byggsektorn från alla andra produktområden.
1) De byggda produkternas behov av en plats, d.v.s. deras bundenhet i rummet och kopplingen till geografin.
2) De byggda produkternas permanens, dvs deras långa livslängd och varaktighet.
Hus behöver, till skillnad mot bilar och tvättmaskiner, en fast plats att vara på. Och detta redan innan det över huvud taget är möjligt att börja producera någonting. Bilar och tvättmaskiner kan däremot produceras utan att det i förväg finns en specifik gata att köra på eller en förutbestämd tvättstuga att stå i. Dessutom går det ganska lätt att göra sig av med gamla uttjänta bilar och tvättmaskiner och byta upp sig till något bättre. Byggnader står i regel kvar där de en gång byggs i mer än hundra år, ibland för alltid. Bindningen i tid och rum gör att bebyggelsen påverkar alla medborgare på ett mycket mer definitivt sätt än andra produkter. Det är svårt att undvika den bebyggelse som omger oss, det är lättare att undvika, välja bort eller byta ut andra produkter.
Det avgörande för en ”medborgerlig bostadspolitik” är, i detta sammanhang, dock tillgången på mark. Om vi antar att det blev betydligt enklare, - och tillåtet - att bygga billigt och dyrt, lyxigt och spartanskt, opraktiskt och praktiskt, mitt i industriområden och även mitt i bullriga stadskärnor där nöjeslivet gör det omöjligt att få en lugn stund på natten, då är det inte alls säkert att bostäderna därmed skulle bli varken bättre eller billigare. Resultatet är direkt kopplat till tillgången till byggbar mark, eller som den mer korrekta beteckningen lyder, tillgången till detaljplanerad mark.
Makten över marken – kommunernas magiska trollspö
Det som särskiljer byggandet från övriga produktområden, är att pengar inte bara genereras i samband med produktion av själva produkterna. Åtminstone i tillväxtområden, med en hög efterfrågan på bostäder, dvs med hög betalningsvilja, genereras en stor del av intäkterna i själva transformationsfasen, den process under vilken ett stycke blåsigt gärde eller en bit skogsmark med praktiskt taget ingen avkastning övergår till att bli exploaterbar och därmed värdegenererande mark. Denna process, som är direkt kopplad till politik och media, förhandlingar och lobbyism, är direkt knuten till en regleringsmekanism som tyvärr är ganska svår att göra sig av med.
I dagsläget är det kommunerna som genom sitt kommunala planmonopol har en total kontroll över vilken mark som kan och får bebyggas, med vad och när och hur. Även om Länsstyrelserna genom sitt vaktande av olika former av riksintressen, som t ex bevakande av reservat för framtida landsvägar och spårdragningar och skyddsvärda natur- och kulturområden kan komma med vissa invändningar, så är det kommunerna som håller i det magiska trollspö som detaljplaneläggning innebär. I byggbranschen talar man ibland om att det enda man egentligen kan tjäna pengar på, det är det som kommer ut ur denna magiska juridiska kvarn, som när den väl har tuggat färdigt och avfärdat eller anpassat innehållet till alla ilskna grannars överklaganden består i ett ”carte blanche” för byggande.
Om det bara släpptes fram en enda byggbar tomt i Storstockholm under det närmaste året, då skulle denna detaljplan, bestående av ett antal noga genomgångna pärmar med papper och samrådsredogörelser, vara värd betydligt mer än sin vikt i guld. Om det, tvärtemot, släpptes fram 10 000 detaljplaner för markområden runt huvudstaden, då skulle den juridiska transformationsprocessen – från jordbruksmark till stadsmark – knappast generera några värden alls. Förutsatt att all denna myckna mark, försedd med rätten att bygga t ex bostäder, låg så till att den gick att nå med bilar och kollektivtrafik, skulle överlåtelsevärdena för själva detaljplanerna vara mycket låga. Om vem som helst, i princip, kunde gå in på kommunkontoret och köpa sig en bit detaljplanelagd mark avsedd för bostäder, eftersom det fanns mer mark än efterfrågan på mark att bygga på, då skulle vi få en motsatt situation till dagens:
Värde i byggbranschen skulle då enbart skapas av de byggda produkterna själva.
Detta är kanske den avgörande frågan för att lösa bostadsbristen – ett överutbud av byggbar mark. Det är enbart i en sådan situation som den tidigare jämförelsen med bilar och tvättmaskiner blir meningsfull. Så länge det föreligger hinder för produktion av bostäder, i form av brist på markplättar att ställa ut husen på, så länge blir alla andra försök att komma till rätta med bostadsbristen bara ett fruktlöst försök att reglera bort de negativa konsekvenserna av en annan reglering – ungefär så som var fallet med andra världskrigets hyresreglering och de efterföljande bostadssubventionerna.
I praktiken och över en lite längre tid är det fullkomligt meningslöst att ”bygga billigare”, eftersom priset på en vara bara har ett negativt samband med dess produktionskostnad. Med negativt menas här att det bara är i undantagsfall som det går att sälja saker till ett pris under produktionskostnaden. Sådana affärer kräver någon form av tilläggsförsäljning, t ex av dyra färgpatroner till häpnadsväckande billiga datorskrivare. Formuleringen ”bygg billigt” kan därför i sämsta fall, i en marknad med låg bostadsproduktion och hög efterfrågan, snarare leda till dåliga bostäder för konsumenterna, kombinerat med riktigt höga vinster för byggbolagen själva.
Om jag producerar buteljerat vatten till priset av 10 öre per flaska är försäljningspriset alltså helt och hållet beroende av efterfrågan. Samma flaska som kostar 10 kronor på den lyxiga krogen kan gå för två kronor på badstranden eller 1000 om jag lyckats forsla den till Sahara. Eftersom det är svårt att förflytta hus från en plats till en annan, strävar därför den enskilda byggfirman till att förvärva så mycket byggbar mark som möjligt på tillväxtorter, samtidigt som man är väldigt försiktig med att bygga för mycket, eftersom det skulle sänka värdet på de hus man verkligen bygger. Att det förhåller sig på det sättet, rapporterades det om i Stockholms dagstidningar i mars 2012. KTH-professorn Hans Lind menade t ex i en intervju i DN 120308 att byggjättarna medvetet stryper utbudet för att hålla uppe vinsterna: ”Det bästa för dem är att bibehålla en låg produktionsvolym och sina stora vinster”. Även om detta inte är hela sanningen, antyder det att bostadsbristens problem inte går att lösa genom billigare byggande eller frikostiga bidrag från skattebetalarna (allstå´subventioner).
Från detaljplaner till stadsplaner
Hur kan man då åstadkomma en medborgerligt inriktad planering för att skapa bra och prisvärda bostäder, i rätt mängd, på rätt plats och med rätt standard? Svaret är att inte stirra sig blind på de små detaljerna, något som även denne skribent tyvärr har hemfallit åt i början av texten. Enklare och snabbare processer med mindre möjlighet att fördröja byggandet genom överklaganden, liksom ett generellt avskaffande av innovationshämmande detaljregleringar är bra i och för sig. Men det som behövs, eftersom det är svårt att förutse efterfrågan på bostäder och andra typer av hus på lite längre sikt, det är en övergång till generella detaljplaner. Jag brukar kalla detta för stadsplaner, ett gammaldags begrepp som egentligen inte finns i den svenska stadsplanelagstiftningen. Praktiskt taget alla svenska städers centrala delar har byggts med hjälp av mycket enkla och osofistikerade stadsplaner. Det är också i dessa delar av våra städer som det fortfarande byggs om och till, rivs och byggs nytt, fastighetsutvecklas och värdeförädlas. I regel är också fastighetsvärdena i dessa centrala delar också de högsta.
Det beror självklart delvis på att den mest centrala marken i en stad också är den som är mest tillgänglig med olika former av transporter, vilket gör att många företag, handlare och även hushåll vill hålla till i stadskärnorna. Men, det beror också på att dessa stadsplaner från början är ganska oprecisa och öppnar upp för lite av varje. Ett annat sätt att uttrycka detta är att stadsplaner som bara består av avstyckade tomter utan några detaljerade anvisningar om innehållet (dvs vad husen ska användas till) är ganska praktiska ur både byggarnas, ägarnas och användarnas perspektiv. I moderna stadsplaner, som rent formellt kallas ”detaljplaner” eftersom de reglerar praktiskt taget allting, från användning till färgen på stuprören, är det mycket krångligare att genomföra förändringar. Och när vi bygger nya stadsdelar, då har vi för närvarande ett system som föreskriver att alla frågor, stora som små, ska lösas i samma form av juridiska dokument, dvs i detaljplanen. Det gäller alltså allt från överordnade frågor som avstyckning och uppdelning av mark som man får bygga på till små saker som lägenhetsfördelning, sophantering, antal parkeringsplatser och var sandlådorna ska stå. Det säger sig självt att det tar lång tid och är komplicerat att på samma ritning och vid samma beslutstillfälle ta ställning till – och säkra kvaliteten i – frågor som var någonstans man ska bygga till hur planteringslådorna på gårdarna ska ordnas.
Förslag nr tre – ett överutbud av stadsplanelagd mark
En enkel reform, inriktad på att lösa bostadsbristens mest centrala fråga, handlar därför om att återgå till normal stadsplanering. En kommun skulle då göra enkla och högst osofistikerade stadsplaner som bara reglerade vilken mark som skulle bebyggas, så som vi gjorde fram till 1900-talets början – med som det fortfarande verkar, ett högst tillfredsställande resultat. När väl dessa stadsplaner hamnat på plats och marken genom den ovan beskrivna juridiska transformationsprocessen förvandlats från blåsigt gärde till högvärdig exploateringsmark, då men först då, skulle byggfirmor och arkitekter och ingenjörer kunna börja rita förslag till byggnader på olika markbitar. Det säger sig självt att det är lättare att få till ett överutbud av byggbar mark om man gör stadsplaner utan några hus på, jämfört med detaljplaner där varje sopstation, varje bollplan och varje inlastningsbrygga till varje skola är inritad på dataskärmen, med anvisningar om brandutrymning, VA-installationer och avloppsbrunnar.
Tillämpat på våra så kallade storstäder – vilka i dagsläget kämpar för att bygga mer stadsmässigt, mer tätt och med mer blandade funktioner av 1800-talstyp – skulle detta innebära att man delade upp planeringen i två faser.
Stadsplaner och bygglov
1) Först gör kommunen, efter en bedömning av var det är lämpligt att bygga nytt i förhållande till transportsystem och attraktivitet, enkla stadsplaner som omvandlar skogar och ängar till byggbar mark. Detta görs helt utan någon diskussion om det är kontor, lägenheter, shopping eller skolor som ska in på marken. Det viktiga med denna fas är att kommunerna helt själva styr den värdeskapande juridiska transformationsprocessen – alltså planmonopolets förmåga att så att säga tillverka guld av luft, byggbar mark av naturmark. Om marken ägs av kommunen tillfaller värdehöjningen kommunen, alltså i förlängningen medborgarna. Om marken är i privat ägo kan kommunen ingå ett avtal med ägaren om att höja dennes värde och föreslå att man på något sätt delar på vinsten (markvärdeshöjningen) i form av ett exploateringsavtal.
När väl ett tillräckligt stort antal markbitar har omvandlats till byggbar mark, uppstår plötsligt ett överutbud av mark att bygga på. Denna ”utbudsexplosion” omvandlar dramatiskt även den ekonomiska kartan.
2) För nu har vi fått en spelplan, det allra mest avgörande för att det ens ska vara någon poäng med att tala om en verklig ”marknad”. Utan spelplan, ingen fri marknad. Nu är det dags för den andra delen, kopplat till bygglov. Hugade byggfirmor kan ansöka hos markägarna, kommunala liksom privata, om rätt att bygga på marken. Under förutsättning att inte all mark köps av ett enda byggföretag – eller byggföretag som ingår informella och konkurrensbegränsande avtal om att bygga mycket långsamt – blir det svårt att bygga a) överprissatta och b) dåliga hus.
Därefter kan kommunen, precis som under nuvarande system med detaljplaner, syna och godkänna de bygglov som lämnas in. Poängen är mycket enkel: med en planering i två steg frikopplas ritande och projektering av enskilda hus (som egentligen borde vara den enda värdeskapande aktiviteten i byggprocessen) från den andra delen, den som handlar om möjligheten att få bygga över huvud taget.
Den här sortens planering tillämpades mycket konsekvent bl a i USA, när utbyggnaden av järnvägsnätet över den amerikanska kontinenten kombinerades med enkla avstyckningsplaner, där kvarter ritades upp på kartorna intill de nya järnvägsstationerna. Där växte också städerna upp. Manhattans kvartersplan är fortfarande det oöverträffade exemplet på konsekvent stadsplanering. Stockholms innerstad är även den ett resultat av denna typ av marknadsskapande stadsplanering. Byggandet av enskilda hus eller husgrupper frikopplades där från den juridiska stadsplanen. Husbyggandet kopplades till ansökan om bygglov och reglerades dessutom av generella regler om t ex hushöjder och husens placering på marken, regler som gällde lika för alla.
En kanske oväntad effekt av denna typ av planering är att den tenderar att ge en blandning av olika funktioner. Och här finns en viktig poäng. En bostadspolitik värd namnet särskiljer inte byggandet av bostäder från byggandet av andra typer av hus. För risken är ju överhängande att en akut bostadsbrist framtvingar paniklösningar av 1960-talstyp. En andra våg av miljonprogramsområden är knappast vad Stockholm, Göteborg och Malmö behöver eller önskar. Om vi ska bygga blandat och attraktivt, samtidigt som vi löser bostadsbristens problem, handlar det om att börja bygga stad igen. Även utanför de gamla innerstäderna.
Det viktiga är dock, viket är huvudpoängen i denna text: en fri marknad förutsätter regelverk, lag och ordning, förutsägbarhet och tydliga incitamentsstrukturer.
En marknad är inget självspelande piano eller allas kamp mot alla. Även ordet ”marknad” refererar till de organiserade platser, i tid och rum, där handelsmän utifrån givna förutsättningar kunde utbjuda sina varor till försäljning.
I dagsläget reglerar det svenska systemet myggor (storlek på studentbostäder) och glömmer bort elefanterna (marktillgången) om liknelsen tillåts. Det kanske vore dags för en annan ordning?
En rationell bostadspolitik, byggd på spelregler och planer som gynnar konkurrens, valfrihet och innovation, förpackad och marknadsförd som en viktig del av en framåtsyftande stadspolitik?
Jerker Söderlind, Tekn Dr, Stadsliv AB